Общее имущество дома: о чем должен знать каждый собственник?

Знаете ли вы, что на общем имуществе многоквартирного дома можно заработать? Причем заработать очень хорошо и направить эти деньги на благоустройство двора, ремонт подъезда, уменьшение коммунальных платежей. Управляющие компании не спешат рассказывать собственникам обо всех их возможностях и правах. Но за них расскажем мы. И возможно уже в следующем месяце на счету вашего дома окажется круглая сумма. 

Общее имущество дома — состав, право собственности 

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 12.10.2018), в состав общедомового имущества многоквартирного дома входит: 

• помещения общего пользования: лестницы, лестничные площадки, лифты и шахты, коридоры, чердаки, подвалы, техэтажи, встроенные гаражи, парковки для автомобилей 
• инженерное оборудование и помещения, где оно расположено
• крыши 
• несущие и ненесущие конструкции: фундамент, стены, перекрытия, балконы в подъездах, колонны, окна, перила и т.д. 
• любое механическое, электрическое, сантехническое оборудование, которое расположено внутри или снаружи дома и предназначено для его обслуживания 
• участок земли, где расположен дом, и придомовая территория 
• приборы учета потребления ресурсов и передачи данных
• иные объекты, предусмотренные проектом дома для его эксплуатации, благоустройства и обслуживания 

Право пользования общим имуществом регулируется следующими нормативными актами: 

• Жилищный кодекс РФ — статья 36 и 44
• Гражданский кодекс РФ — статья 247 и 249

Из этих статей следует, что общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности и распоряжаться им они могут на свое усмотрение, не противоречащее закону Российской Федерации. Общее имущество можно передавать в пользование иным лицам, если такое решение будет принято на собрании собственников. Единоличное решение и завладение частью общедомового имущества в обход мнения остальных владельцев помещений является противоправным. И нарушает права других участников долевой собственности. 

Передавать общедомовое имущество третьим лицам разрешено для:

• сдачи в аренду подвалов 
• установки оборудования интернет-провайдеров и мобильных операторов
• размещения рекламных конструкций 
• открытия торговых точек и иных коммерческих объектов на земельном участке дома 

Деньги, полученные от пользования общим имуществом, — если такое решение все же принято на собрании — являются общими для всех собственников и принадлежат каждому в равной доле. Опять же по решению жильцов средства можно направить на: 

• установку систем видеонаблюдения
• ремонт подъезда
• высадку деревьев и декоративных растений
• благоустройство дворовой территории (установку спортивных тренажеров, каруселей для детей, организации зоны выгула домашних животных и проч.)
• установку шлагбаумов, ограждающих столбов, заборов

Три главных источника дохода для многоэтажки: 

Размещение рекламы — на фасаде здания или на крыше

Если вы увидите рекламную конструкцию, об установке которой никто из жильцов ничего не знал и в обсуждении не участвовал, обратитесь напрямую к владельцу этой конструкции, а также в управляющую компанию. Знайте, что размещение рекламы является незаконным без заключения договора с собственником здания или земельного участка и/или его уполномоченным представителем. 

Однако есть нюанс. И им часто пользуются рекламодатели. Согласно Закону «О рекламе», понятие «рекламная конструкция» и «вывеска» имеют принципиальное отличие. Реклама используется для получения коммерческой выгоды, а вывеска — лишь для информирования неограниченного круга лиц. На вывеске помещают наименование организации, адрес, режим работы. Рекламную конструкцию дополняют слоганом, лозунгом, описанием товара, компании или услуги. 

Трудно с первого взгляда отличить одно от другого, поэтому лучше получить консультацию юриста и понять, баннер на вашем доме — это законно или нет, должен ли рекламодатель деньги собственникам? 

Аренда подвалов 

Подвалы современного многоквартирного дома — отличное место для открытия мастерской или склада. Арендная плата в этом случае будет поступать на счет дома. Подвал разрешено использовать и для собственных нужд — например, жильцы хотят хранить там крупную технику, хозтовары или даже сезонные заготовки. Если принято общее решение, то проблем нет никаких. Другое дело, когда подвал под склад занимает управляющая компания без уведомления жильцов и без оплаты. Собственники вправе просить УК выехать из подвального помещения, поскольку их разрешения никто не спросил. 

Установка оборудования провайдеров 

Чаще всего добро на монтаж коммуникаций провайдеров и мобильных операторов дает все та же управляющая организация. По сходной цене и в обход жильцов. Аренда при этом стоит сущие копейки, и на благосостоянии дома никак не сказывается. Но здесь закон снова на стороне собственников. Раз провайдеры используют ваши чердаки, техэтажи и стены для прокладки кабелей и установки аппаратуры, требуйте от них соответствующей арендной платы. И пусть платят вам, а не УК. О сумме можете договориться сами, главное, чтобы она устраивала обе стороны. Представьте, что лишние 5-7-10 000 рублей ежемесячно не проплывут мимо, а пойдут на оплату общедомового содержания или замену старых деревянных окон в подъезде на новые пластиковые. 

Совет: знайте свои права, будьте юридически подкованными. Сейчас вся правовая информация в открытом доступе. Проведите следующий вечер с пользой и изучите Жилищный кодекс. Это не займет много времени, зато сделает вас и ваших соседей компетентными. Вы наконец-то почувствуете себя полноправными хозяевами дома (не только квартиры). А хороший хозяин всегда заботится о долголетии, красоте и качестве своего жилья.