Инспекция новостроек: ограничения ремонта при ипотеке

С легкой руки Владимира Владимировича льготная ипотека продлена на год. Значит, еще больше семей обзаведутся новеньким, с иголочки, жильем. Конечно, если сочтут целесообразным покупать квадратные метры по изрядно выросшим ценам.

Поскольку государственная программа действует на новостройки, ремонта жильцам не избежать в 95% случаев. Сделает ли его строительная бригада или вы справитесь самостоятельно — второй вопрос. Важно знать, что можно и что нельзя менять в ипотечной квартире. Ведь по факту она вам еще не принадлежит, а находится в залоге у банка до полного погашения задолженности. И в интересах кредитных организаций, чтобы квартира оставалась высоколиквидным активом.

Разбираемся вместе.

Ограничения и запреты

Проблемы могут появиться не от выполнения ремонта как такового, а от кардинальных изменений параметров квартиры. Если вы вешаете гипсокартонный потолок, заливаете пол или меняете плитку — на здоровье.

А вот если сносите стены, чтобы объединить комнату с кухней, или возводите их в квартире-студии, у банков возникнут вопросы. Просто потому, что стоимость квартиры в этом случае изменится.

Как такового запрета на ремонт ипотечной квартиры в российском законодательстве нет. Но если речь идет о серьезной перепланировке, жильцы обязаны вносить изменения в техническую документацию согласно статье 25 ЖК РФ.

В столице и Московской области действует еще один нормативный акт — Постановление Правительства Москвы № 508-ПП, также регулирующее переобустройство и перепланировку помещений.

То есть согласно законам вы должны отчитываться перед государством, а не перед зеленым/желтым/красным банком. А что же все-таки с ипотекой?

Ваши теплые отношения с финансовыми организациями регулируются Федеральным законом №102 «Об ипотеке». Однако в тексте нет ни слова конкретно о перепланировке — лишь об обязательствах, расчетах, правах и обязанностях в денежной стороне вопроса.

Но есть косвенная отсылка, дающая банкам серьезный инструмент. В статье 29 сказано, что ипотечник в праве пользоваться имуществом и даже допускать ухудшение его состояния, но только в рамках стандартного износа. То есть если перепланировка (или иной капитальный ремонт) приведет к существенному снижению стоимости квартиры — по ФЗ №102 банк с успехом предъявит свои претензии.
Помимо федеральных и региональных законов стоит ориентироваться на кредитный договор. В большинстве случаев там прописан либо запрет на перепланировку квартир, либо условие, что перепланировка согласовывается с банком.

На деле система работает так. Вы, как законопослушный гражданин, приходите в жилищную инспекцию, чтобы согласовать и зарегистрировать новую стену. Проверяются документы на квартиру, и когда выясняется, что она в залоге у банка — с вас требуют разрешение от кредитной организации. Если оно не получено, то перепланировку не согласуют, даже если остальным техническим и правовым регламентам она соответствует.

Совет один — внимательно читать кредитный договор и искать банк, с которым можно договориться.

Давайте разберем подробнее понятия, фигурирующие в нормативных актах.

Статья 25 ЖК РФ определяет сам термин «перепланировка» — это изменение характеристик помещения с обязательным внесением корректив в паспорт квартиры.

Интересно, что выделяют три вида перепланировок:

— Не требующие обязательного согласования. Это пресловутая плитка и потолки.

— Требующие согласования с внесением изменений в техническую документацию.

— В рамках разработки типового проекта. В этом случае паспорт квартиры вовсе меняется на новый.

Хотим предостеречь самых отчаянных: если проводить перепланировку без согласований, то можно:

— Получить привлечение к административной ответственности и штраф согласно статье 7.21 КоАП РФ.

— Дать банку повод разорвать договор, после чего он потребует вернуть всю задолженность разом, либо заберет квартиру.

Незачем рисковать.

Если же мы перейдем от законодательной практики к ипотечным договорам, то в большинстве случаев банки разрешают делать следующий ремонт:

— Замена сантехники, включая крупную. Например, если вы решили поменять ванну на душевую кабину.

— Замера косяков и дверей, но при условии сохранения размера проема.

— Замена полов (включая утепление).

— Косметический ремонт.

Бывает, что для ответственных заемщиков (в квартире живете больше года и платите ипотеку без просрочек) предварительное согласование перепланировки банк не требует. Но это индивидуальная история.

Если говорить о конкретных ремонтных манипуляциях, то кредиторы категорически запрещают следующее:

— Выносить радиаторы отопления в лоджии.

— Прятать водопроводные, канализационные и отопительные трубы в стены.

— Размещать туалеты над кухнями и жилыми комнатами соседей снизу. Исключение, если снизу тоже ваша квартира.

— Увеличивать площадь санитарного узла за счет других помещений.

Иные действия по согласованию с банком проводить можно, но после одобрения и полностью «в белую». О том, какие документы и у кого получать, мы писали в статье про перепланировку квартиры.

Итак, чтобы не быть выселенным из ипотечной квартиры из-за ремонта, делаем следующее:

— Готовим эскиз или проект будущих изменений.

— Заполняем заявление, где просим согласовать перепланировку квартиры, находящейся в залоге у банка.

— Несем все это в финансовую организацию, выдавшую ипотеку.

— Ждем проведение процедуры и получаем решение банка.

Пусть все вышенаписанное кажется сложным, но у вас есть отличный стимул — ипотека закончится, а своя отремонтированная квартира останется.