Качество жизни в многоквартирном доме зависит не только от его расположения, цены за квадратный метр и добросовестности застройщика с управляющей организацией. Отношения с соседями – ещё одна составляющая комфортной среды.

Но не всегда эти отношения складываются. Одни не посещают общедомовые собрания и знают только соседа по лестничной клетке. Другие — активисты — с охотой участвуют в решении общих проблем. Третьи регулярно попадают в «районную хронику» с шумными вечеринками, бесконечными ремонтами, прорванными трубами и брошенными у лифта мусорными пакетами.

Независимо от выбранной стратегии каждому жителю многоквартирного дома необходимо знать свои права и обязанности. О них и пойдёт речь в нашем новом обзоре.

Часы тишины

Из-за превышения допустимого уровня шума возникает большая часть конфликтов между соседями. И чем тоньше стены в здании, тем выше накал страстей вокруг этой темы.

ФЗ «O caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкoм благополучии населения» и санитарные нормы определяют, что уровень шума днём не должен превышать 55 дБ, ночью – 30 дБ. Для сравнения: громкость шёпота равна 35 дБ, спокойной речи – 50 дБ, пылесоса – 80 дБ.

Ночное время, когда нельзя петь, играть на музыкальных инструментах, делать ремонт и запускать салюты у дома, устанавливается каждым регионом самостоятельно. Например, в Москве это период с 23 до 7 часов, в Санкт-Петербурге – с 22 до 7, а в Казани – с 22 до 6.

Новогодняя ночь – единственное исключение, когда пожаловаться на шумных соседей не получится.

Также на законодательном уровне предусмотрены ограничения по уровню шума при ремонте и строительстве. Работы должны длиться не более трёх месяцев, а в один день разрешено шуметь не дольше 6 часов. При этом начало и окончание работ, перерыв на тихий час для дневного сна детей каждый регион определяет в частном порядке. Так в Москве разрешено сверлить стены с 9 до 19 часов, но с перерывом с 13 до 15.

Когда соседи не соблюдают часы тишины

Если шум из соседней квартиры мешает отдыхать и работать, а мирные беседы с её владельцами результатов не приносят, вы имеет право написать заявление участковому. При повторении нарушений стоит вызвать полицию, чтобы их зафиксировать.

При подозрениях на превышение уровня шума при регулярных строительных работах в соседней квартире вызывают аккредитованную организацию или Роспотребнадзор. С помощью профессионального прибора сотрудник службы замеряет уровень шума, составляет протокол и выдаёт заключение. За акустическую экспертизу придётся заплатить 2000-5000 руб.

На основании экспертного заключения соседям предъявляется претензия. Если реакция на неё не поступает, следует подавать иск в суд.

Управление домом

Статья 161 ЖК РФ определяет три формы управления многоквартирным домом, одну из которых собственники обязаны выбрать и впоследствии могут изменить. Каждый вариант обладает преимуществами и недостатками, поэтому рассмотрим их подробнее.

Непосредственное управление

Эта форма подходит для дома с общим количеством квартир до 30. Собственники лично несут ответственность за содержание и ремонт жилья, поставку коммунальных услуг и пр. Плюс этого варианта при условии активности и вовлечённости всех участников – отсутствие посредников.

Управление ТСЖ или кооперативом

При выборе такой формы управления многоквартирным домом раз в год на общем собрании выбирают членов и председателя правления, определяют бюджет. Председатель получает зарплату за выполнение должностных обязанностей: организацию уборки территории, вывоза мусора, оказание ЖКУ, проведение ремонта и пр.

При необходимости товарищество или кооператив передают часть функций в управляющую организацию и становятся контролирующим органом.

Услуги управляющей компании

Заключение договора с управляющей компанией – самый распространённый в нашей стране формат. Обязанности по управлению домом ложатся на плечи лицензированной организации, осуществляющей эту деятельность на профессиональной основе. Управляющая компания выбирается собственниками на общем собрании на срок до 5 лет. Главный недостаток формата – урезанные возможности владельцев квартир контролировать работу сторонней организации.

Тамбур и места общего пользования

В российских многоквартирных домах сложилась традиция хранить коляски, велосипеды, санки и другие крупногабаритные предметы за пределами жилой площади. Тамбуры часто спасают тех, у кого нет балкона, гаража или кладовки и кто не хочет захламлять и без того маленькую квартиру.

Отметим, что в жилищном законодательстве слово «тамбур» не встретишь. В официальных бумагах используется формулировка «межквартирная лестничная площадка», которая относится к общему имуществу дома.

Также в список мест общего пользования входят:

- крыльцо подъезда;

- лифт и лифтовые холлы;

- лестницы, коридоры и чердак;

- подвальные помещения и подземная парковка (кроме мест, находящихся в собственности);

- наземная парковка, детские площадки, зоны отдыха и другие постройки на придомовой территории.

Каждый из этих объектов находится в долевой или совместной собственности всех жильцов многоквартирного дома. То есть каждый владелец квартиры в доме имеет на них равные права.

Поэтому пристройка «тамбурной» двери должна быть согласована с остальными жильцами. Причём важно – всеми жильцами дома. Кроме почти невыполнимого пункта со сбором подписей 100% собственников, придётся подготовить проект перепланировки. В проекте учитывают пожарные нормативы и доступ коммунальных служб к приборам и оборудованию, иначе план не согласуют.

Всё это настолько усложняет отделение территории на лестничной площадке, что владельцы квартир решаются на нелегальную установку двери. В этом случае придётся быть готовым к тому, что любой жилец дома может подать иск в суд на демонтаж конструкции и выиграет дело. Самовольная установка перегородок без согласований приравнивается к административному правонарушению.

Единственная реальная и легальная возможность отделить часть лестничной клетки – найти соответствующую отметку в проекте застройщика. В планировку современных домов часто закладывают тамбур на две-четыре квартиры, и тогда согласования соседей по этажу и пожарной инспекции будет достаточно.

Другие места общего пользования гораздо реже становятся причиной соседских «междоусобиц». Каждый собственник квартиры в доме обязан оплачивать содержание общего имущества: сервис, ремонт, уборку. За предоставление этих услуг отвечает организация, занимающаяся обслуживанием дома.

Как жить с соседями, каждый решает лично. Главное в этом деле – уважать другу друга и общую территорию, помнить не только о своих правах, но и об обязанностях.