Принцип «сам виноват» главенствует в отношениях между представителями системы ЖКХ и потребителями коммунальных услуг. Доказать факт ненадлежащего исполнения обязанностей управляющей компанией сложно. Собственник, т.е. один человек борется, словно с ветряными мельницами, с целой организацией. И получается, во-первых, что он остается наедине со своей проблемой, во-вторых, вынужден компенсировать ущерб пострадавшим соседям, в-третьих, не может добиться справедливости.

Давайте разберемся, в каких случаях в квартирном потопе все же виновата УК и как эту вину доказать.

Реальные примеры выигранных дел

Так уж повелось, что за коммунальные аварии в квартире отвечает хозяин. Он же берет на себя расходы соседей на ликвидацию и устранение последствий потопа. И вроде как это правильно — твоя квартира, ты и плати. Но не всегда. И об этом «не всегда» на днях рассказала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. В инстанции пояснили, за какие трубы в доме и квартире отвечает не хозяин, а управляющая компания.

Комментарий Судебной коллегии был получен в связи с запутанной историей, произошедшей в одной из российских квартир. Поломка крана на стояке холодной воды привела к потопу. Устранять последствия пришлось хозяйке, которая затем решила удержать сумму нанесенного ущерба с управляющей компании. На встречу ей УК не пошла и вину не признала. Пришлось обратиться в Городской суд с иском о возмещении ущерба, к которому (что закону не противоречит) собственница добавила моральный ущерб, затраты за экспертизу и оценку, а еще штраф за то, что УК своевременно и добровольно сумму не компенсировала.

Городской суд иск удовлетворил. УК подала апелляцию в Областной суд, который решение Горсуда отменил и в иске отказал. Пришлось гражданке обращаться в Верховный суд, где в итоге справедливость восторжествовала, и истица получила требуемую компенсацию всех своих расходов.

Интересно, как была доказана вина управляющей компании. Параллельно с судебными тяжбами хозяйки квартиры, в суд обратился ее сосед с иском о взыскании ущерба с нее лично и с УК. Суд провел экспертизу и установил вину управляющей компании в потопе — организация ненадлежаще исполняла свои обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Иск был удовлетворен частично. С управдома ущерб взыскали, с женщины не стали. Результаты экспертизы и решение местного суда стало основой для вынесения постановления Верховного суда в пользу гражданки. А также основой для некоторых полезных пояснений.

Есть два понятия — общедомовое и внутриквартирное имущество. На первый взгляд все понятно. Общедомовое — то, что расположено в подъездах, перекрытиях, подвалах, технических помещениях. Внутриквартирное, соответственно, установлено непосредственно в квартирах. Однако Правила содержания общедомового имущества в многоквартирном доме (Постановление правительства РФ №491) по-другому трактуют эти термины. В Постановлении сказано, что к общему имуществу относятся "общедомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения, состоящего из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства". Т.е. часть общедомовых систем, за которые отвечает УК, размещены внутри квартир.

В задачи УК при этом входит регулярный осмотр систем (не реже двух раз в год), проверка, профилактика и своевременный ремонт. Если что-то из этого списка коммунальщиками не выполняется, то входит в силу понятие надлежащего содержание имущества дома.

Помимо отдельного Постановления правительства, список общедомового имущества опубликован в Жилищном Кодексе РФ. Его подтверждает и разъясняет еще один законодательный акт — «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (№384). Там сказано, что элементами общедомовых сетей являются первые отключающие устройства и запорно-регулирующие краны на отводах, размещенных внутри квартиры. Потому как нужны они для нескольких квартир, а не только той, где установлены.

Верховный суд дал и такое разъяснение. В случае замены запорного крана собственником квартиры УК не освобождается от ответственности за его неисправность.

Когда крыша течет

Халатное отношение к своим обязанностям для управляющих компаний не редкость. Возможно, виноваты в этом и сами жильцы, которым легче «не заморачиваться» и оплатить ремонт вследствие аварии из своего кармана. И одно дело, если это разовая трата (пусть и большая). А если регулярная, ежегодная?

Дойти до конца в вопросе поиска справедливости и доказательства своего права жить в нормальных, комфортных условиях решил пенсионер из Ярославля. Два года он боролся с коммунальщиками, которые игнорировали его заявления о ремонте кровли. Из-за ее плачевного состояния квартиру пенсионера заливали дожди и таявший снег. В помещениях появилась плесень, потолки покрылись желтыми пятнами.

УК кормила мужчину завтраками и обещала все починить то на следующей неделе, то в течение месяца. И так два года. В итоге пенсионер обратился в суд и выиграл его. Вина УК была доказана легко (в сравнении с предыдущей историей), а собственнику жилья возместили не только ущерб за несколько лет, но и выплатили моральную компенсацию.

Конечно, гораздо проще и дешевле обеим сторонам решить вопрос в досудебном порядке. Но такое происходит не часто. Юристы советуют при разногласиях с управляющими компаниями не медлить и обращаться в суд. Иначе можно остаться без серьезной суммы денег, потраченной не по вашей инициативе и желанию, или долгое время жить в некомфортных условиях и надеяться на совесть коммунальщиков.

В каких ситуациях за потоп отвечает УК?
• Изношенная кровля дома
• Прорыв стояков водоснабжения
• Прорыв труб в межэтажных перекрытиях
• Засор канализации
• Срыв шарового крана на ответвлении стояка
• Разрыв радиатора или стояка отопления
• Протечка труб до первого запорного устройства (плюс само устройство)

Что делать в случае аварии?
• По возможности перекрыть воду
• Устранить источник затопления
• Зафиксировать место происшествия на камеру
• Вызвать представителей УК
• Составить акт осмотра квартиры, заверить подписью, получить на руки копию
• Обратиться к независимым экспертами и оценщикам для установки причины потопа и оценки ущерба
• Решить проблему в досудебном порядке, написав заявление в УК
• Обратиться в суд

В своем исковом заявлении вы можете требовать возместить:
• Ущерб за порчу имущества
• Сумму, потраченную на ремонт
• Оплату экспертизы и оценки
• Судебные издержки
• Моральный вред

Кроме того, вы вправе указать в иске одним из требований штраф УК в размере 50% от присужденной судом суммы. За неисполнение обязанностей по обслуживанию общего домового имущества и отказ в удовлетворении жалоб собственника.

* По материалам «Российской газеты». RG.RU.

Для защиты своей семьи и соседей заранее позаботьтесь о герметизации отопительных и сантехнических труб, для этого воспользуйтесь уплотнительными материалами из каталога продукции.